Se l’immobile locato viene riconsegnato con danni eccedenti il normale utilizzo, il conduttore è tenuto a pagare, oltre i lavori di ristrutturazione, anche i canoni d’affitto per il periodo necessario alle riparazioni.
E’ quanto deciso dalla Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, nell’ordinanza 7 marzo 2019, n. 6596.
Nella vicenda da cui trae origine la sentenza in commento, un ex affittuario aveva lasciato la casa locata in pessime condizioni, per cui il locatore, era stato costretto ad effettuare lavori di ristrutturazione. Al momento della quantificazione dei danni dopo l’affitto, il conduttore si era mostrato disponibile a pagare solo un importo corrispondente alla spesa sostenuta dal proprietario di casa per la ristrutturazione, ma quest’ultimo aveva chiesto anche il risarcimento per l’ulteriore danno derivante dall’impossibilità di locare ad altri l’immobile, a causa della lunga durata di detti lavori.
Il Tribunale adìto aveva accolto la domanda, ma la Corte territoriale, riformando parzialmente la decisione, aveva rilevato che nessun risarcimento o indennità spettasse ai proprietari a titolo di ristoro a causa della perduta possibilità di locare l’immobile durante il tempo occorrente per la ristrutturazione, non avendo dimostrato che, nel caso in cui l’immobile fosse stato riconsegnato in buone condizioni, sarebbe stata conclusa immediatamente una nuova locazione. Avverso tale decisione, i locatori hanno proposto ricorso per cassazione.
Esaminando il caso in oggetto, la Suprema Corte ha accolto il gravame, rilevando che è pacifico che: “qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori”.
Qualora il locatore a causa della condotta del conduttore non può disporre della cosa locata, ha diritto a conseguire “il corrispettivo convenuto”, nonché ad ottenere il risarcimento di ulteriori, eventuali danni, dimostrandone l’esistenza. Pertanto, se l’immobile, alla riconsegna, presenta danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, si ha “mancata disponibilità” della cosa locata, per fatto imputabile al conduttore, per cui il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio.
A ciò si aggiunga che, il risarcimento dovuto al locatore in conseguenza della indisponibilità dell’immobile durante il periodo occorrente per i lavori di restauro, non costituisce un danno in re ipsa. In effetti, il periodo necessario per i lavori di restauro, è equiparato dalla giurisprudenza di legittimità alla ritardata restituzione dell’immobile, con la conseguenza che spetterà, per tale periodo, al proprietario “il corrispettivo convenuto”, ai sensi dell’art. 1591 c.c., salva la prova del maggior danno, che grava sul locatore.
